미국에서 집사기

미국에서 집을 살 때 어떤 단계를 거치는지에 대해 알아보자. 
 

1. 모기지 브로커 찾고 pre-approval 받기

돈 빌려줄 사람을 찾아야 한다. 또 아무한테나 돈 빌려줄 사람은 없기 때문에 pre-approval도 받아야 한다. 얼마 정도 대출을 받을 수 있는지 확인하는 단계이다.
 

2. 현금 비용 준비

모기지로 커버할 수 없는, 현금으로 내야 하는 비용들이 있다. Earnest money, down payment, home inspection 비용, closing cost, 이사비 등이다.
 
- Earnest money: 어니스트 머니는 오퍼가 수락된 후 바이어가 확실히 집을 살 능력이 있다는 것을 보여주기 위해 내는 돈으로 보통 집 값의 1% 정도이다. 셀러가 바로 돈을 가져가는 것은 아니고 바이어도 셀러도 아닌 제삼자인 Title company가 보통 이 돈을 가지고 있는다. 집 구매의 초기 단계이기 때문에 인스펙션이나 계약을 진행시키는 도중 문제가 발생해서 계약을 파기할 시 이 돈은 돌려받을 수 있다.
 
- Down payment: 보통 집 가격의 20% 정도를 대출이 아닌 현금으로 주는 것을 말한다. 집가격 100%를 대출받을 수 있는 VA loan을 이용하면 다운 페이먼트를 하지 않아도 되고, 첫 주택 구매자들을 위한 FHA loan을 이용한다면 다운 페이먼트 금액이 3.5%~6% 정도로 아주 적다.
 
- Home inspection: 집 구매 전 집에 문제가 있는지 확인하는 인스펙션은 완전 필수는 아니지만 꼭 하는 것을 추천한다. 인스펙션 비용은 인스펙션이 무엇을 커버하는지에 따라 달라지는데 보통 $300~$600 정도이다. 
 
- Closing cost: 클로징 코스트는 Loan fee, 타이틀 비용, 기타 비용 등 집 구매에 들어가는 부대 비용을 내는 거라고 생각하면 된다. 집 가격의 2%~5% 정도이다.
 
$500,000 짜리 집을 산다고 했을 때 최소한으로 계산한 집 구매 전 필요 현금이 아래와 같다. (이사비 제외)

Earnest money - 1%	$5,000
Down payment - 3.5% (FHA loan 가정)	$17,500
Home inspection	$300
Closing cost - 2%	$10,000
합계	$32,800

 

3. Realtor 찾기

보통 지인 소개나 검색으로 리얼터(부동산 중개인)를 만나게 된다. 우리는 집 구매에 대해 아무것도 모르던 시절 Zillow 하우스 뷰잉을 신청했다가 한 리얼터랑 연결되었다. 유명한 리얼터는 고객들이 알아서 찾아오니 신입인 리얼터들이 이런 방법으로 고객을 찾는 듯하다. 우리 리얼터는 크게 나쁘지도 좋지도 않았는데 확실히 많이 어리고 경력이 짧아서 집을 보는 눈이 별로였던 것 같다. 
 
미국에 오기 전 한국에서 리얼터를 찾는 다면 한인 커뮤니티 내 한인 리얼터 광고를 보고 연락해서 구할 수도 있고, 리얼터 구인글을 올려서 연락 오는 리얼터 중 골라 구할 수도 있다. 꼭 한국 리얼터가 필요한 게 아니라면 구글에 지역명 + Realtor로 검색하면 부동산 회사들이 엄청 나올 텐데 이메일로 컨택해서 리얼터를 찾을 수도 있다.
 

4. 집 찾기

완벽히 준비하고 집을 찾는 사람도 있겠지만 요즘은 인터넷으로 마켓에 나온 집을 보는 것이 워낙 쉽다 보니 이 순서가 가장 먼저가 되는 경우가 많다. 리얼터의 도움 없이도 Zillow나 Redfin 사이트 필터를 통해 쉽게 원하는 집을 찾을 수 있다.
 

5. 오퍼 넣기

바이어가 셀러에게 집을 사겠다고 오퍼를 준다. 집 구매 경쟁이 치열한 시장에서는 웃돈을 얹어야만 집을 살 수 있는 경우도 있고, 집 판매 경쟁이 치열한 시장에서는 바이어가 판매 가격보다 낮게 오퍼를 넣기도 한다.
 

6. 홈 인스펙션

클로징 전 홈 인스펙션을 통해 집에 문제가 있는지 확인한다. 더러운 카펫, 오래된 주방 가전제품처럼 cosmetic 측면은 고려되지 않는다. 문제가 발견되었을 때 바이어 마켓(판매 경쟁 치열 시장) 일 경우 바이어가 문제가 있는 부분에 대해 수리를 요청할 수도 있다.
 
인스펙션에서 너무 큰 문제가 발견되었고 셀러에게 수리를 요청한 것이 잘 받아들여지지 않을 경우 바이어는 계약을 파기하고 어니스트 머니를 돌려받을 수 있다.
 

7. loan approval 받기

pre-approval이 내가 얼마나 대출을 받을 수 있는지 보는 단계였다면, loan approval은 구매하려는 집에 대한, 진짜 내가 필요한 모기지를 받기 위한 승인 단계이다.
 

8. Final walk-through & Closing

집 구매 전 최종 확인을 위해 final walk-through가 필요하다. 바이어가 요청한 수리가 잘 되었는지, 집 상태가 계약 당시 상태와 똑같은지 확인하고 문제없다면 Closing 한다.
 
 
집 구매가 꼭 위와 같은 순서로 진행되는 것은 아니다. 하지만 1번, 2번은 꼭 먼저 하는 것을 추천한다. 얼마 정도의 집을 구매할 수 있는지 먼저 알고 집을 찾을 때 시간도 절약되고 정신 건강에도 좋다. (사지도 못하는 비싸고 멋진 드림 하우스만 보다가 내가 살 수 있는 집들 보면 가슴이 찢어진다..)
 
이번 주는 미국에서 집 구매와 관련된 토픽으로 포스팅 할 예정이니 항목별로 상세한 내용은 다음 포스팅을 참고하길 바란다.